一线“退烧”二线升温 楼市溢出效应带旺土地交易

今年第一季度国内一线城市的房地产行情可以用“热得发烫”来形容。然而随着北京、上海、深圳等大城市开始收紧政策后，一线市场的温度开始下降。4月以来，北上深等地楼市集体默契降温，其中深圳二手房放盘价格持续回落，上海新房均价也自去年9月以来首次跌破30000元/平方米。除了一直较为平稳走势的广州外，其他一线市场的楼市出现了明显的回调。与此同时，二三线城市却仿佛刚开始接收到今年楼市的热力，在楼市“溢出效应”的刺激下，二线城市的土地成交更是热力不凡。

一线楼市成交降温

中国指数研究院4月11日公布最新监控数据显示，清明节后首周受监测的重点城市中近九成楼市成交量下滑，一二三线城市均呈现出不同程度的回落。数据显示，一线城市平均降幅达27.4%，其中北京降幅达30.0%，上海下降17.2%，深圳降31.1%，广州则达到37.8%;二线城市降幅达20.9%;三线城市下降35.1%。4月上旬54个城市合计签约住宅9.76万套，环比3月的11.28万套下调了13.5%。其中，一线城市回落较为明显，跌幅为 18%。上海、深圳、北京等城市均有不同程度的下滑。

随着成交量的下滑，一线楼市的均价也开始收缩。中原地产数据显示，4月4日-4月10日上海新房成交均价为28533元/平方米，环比下跌13.3%。这一价格也是上海新房均价自去年9 月以来首次跌破3万元/平方米水平。原因在于，上周成交单价低于2.5万元/平方米的刚需成交占比为53.3%，比前期提升7.9%，降低了整体水平。据深圳中原地产研究中心监测，深圳二手房放盘价格持续回落，报价下调愈发普遍，上周(4月3日-9日)有七成业主下调报价。深圳楼市“3·25”新政及4月二手房评估价上调令政策面趋紧，市场观望情绪浓厚。新房、二手房、豪宅各个细分市场，均已进入调整期。

一线城市的热力散去与3月底密集出台的各地调控政策有密切的关系。以上海为例，“3.25”新政出台后，上海楼市开始降温，特别是以改善型需求支撑的中高端市场，降温最为明显。据上海中原地产数据显示，3月28日-4月3日，一周内上海新建商品住宅成交面积28.4万平方米，环比减少60.4%。

二线市场“接力”

一线市场在强力的政策压力下成交“退烧”，然而二三线城市仿佛火力全开。特别是二线市场，其受关注的程度已经不弱于一线。从今年第一季度的成交来看，二三线城市应该是最受益的对象。有开发商人士向记者表示，今年以来的政策目标只有一个，那就是“清库存”。相对而言，一线市场的库存压力看上去不小，但是清起来难度不大，二三线市场的库存才是政策主要的针对目标。

事实上，今年第一季度的数据也呈现出这样的迹象。中国指数院的监控数据显示，从3月份监测的36个主要城市住宅成交环比全线上涨。其中二线代表城市成交面积环比上涨155.68%，同比上升91.31%，且有4个城市环比涨幅超过300%;三线代表城市成交面积环比上升84.42%，同比上涨83.23%。

进入第二季度后，二线市场更有拉力一线城市火热成交势头的趋势。3月25日以来，上海、深圳、南京、武汉、合肥、廊坊等城市相继出台楼市收紧的调控政策，目前，一线城市楼市相对“冷静”，火力有传导至二线城市之势。

房企二线城市抢地

对于行情最为敏感的是房企。记者发现，近期，房企在二线城市的拿地动作是越来越大。甚至在部分二线城市更是出现了抢地的现象。二线城市的土地交易频出。

中原地产研究部统计11日发布的统计数据显示，一季度万科、保利、华润置地等20家标杆房企合计拿地金额为1187.3亿元(人民币，下同)，同比2015 年一季度(1016亿元)上涨了16.8%。其中，标杆房企在二线城市的拿地金额为636.47亿元，占总金额的53.6%，较去年同期大涨18.9个百分点。在北上广深四个一线城市拿地的占比则明显减少。

在4月初的几场土地拍卖上，二线城市的土地争夺空前的激烈。4月7、8两日，苏州迎来2016年首场大型土地拍卖会，现场就上演了一场抢地大戏。其激烈的程度堪称“前所未有”。据媒体报道，现场就有超过40家房企对苏州楼市虎视眈眈，最终11家房企成功拿地13宗，总成交金额达到250.73亿元，平均溢价率高达203%，其中住宅性质的土地拍卖溢价率全部超过100%，甚至有的土地溢价率超过300%。其中，景瑞地产所拿地块溢价率最高，达319%;当代置业收获最多，共斩获3幅地块，其中一幅楼板价达28761元/平方米，是成交地块中单价最高的一幅;鲁能、华发、东原等房企均有所斩获，且是首次进入苏州市场。从记者获得的数据看，两天的土地拍卖中，只有一幅地块溢价率低于100%，为60%，其中还有7幅溢价率超过200%。

以往，高溢价土地成交一般只出现在一线城市的土地争夺上。但现时，二线城市不仅是苏州，南京、合肥、杭州的土地市场也同样火热，土地成交中“频出”。4 月5日，杭州萧山北干山口单元杭发厂及北干街道中单元E-3地块集中出让。最终，萧政储出[2016]2号地块经过17轮报价，由融信集团以17亿元总价竞得，楼板价18556.52元/平方米创新高。

3月24日，合肥3月土地拍卖会上，多宗热门区域地块亮相，其中滨湖区一宗地拍出76.89亿元的“天价”，溢价率高达400%，成合肥总价。

3 月18日，全国近40家房企争夺南京5块地，成交金额达92.72亿元。其中鼓楼区热河南路客车厂地块，该地块共吸引了包括保利、融创、华润、招商等在内的23家房企报名参与，最终经过16轮竞价，招商以总价48.2亿元竞得，30000元/平方米的成交楼板价成为南京城北的新单价。

对于二线城市楼市，特别是土地交易的疯狂，有业内人士表示，一方面代表开发商在一线抢地的难度越来越高，对于二线城市的争夺开始激烈化。另一方面也潜伏着风险。“二线市场的火热很大程度上是由于一线热力的‘溢出’导致的，如果土地价格过高，未来销售难度加大，风险还是比较大的。”