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一线“退烧”二线升温 楼市溢出效应带旺土地交易

2016年04月15日来源:购房指南责任编辑:zhangyunxiang

今年第一季度国内一线城市的房地产行情可以用“热得发烫”来形容。然而随着北京、上海、深圳等大城市开始收紧政策后,一线市场的温度开始下降。4月以来,北上深等地楼市集体默契降温,其中深圳二手房放盘价格持续回落,上海新房均价也自去年9月以来首次跌破30000元/平方米。除了一直较为平稳走势的广州外,其他一线市场的楼市出现了明显的回调。与此同时,二三线城市却仿佛刚开始接收到今年楼市的热力,在楼市“溢出效应”的刺激下,二线城市的土地成交更是热力不凡。

一线楼市成交降温

中国指数研究院4月11日公布最新监控数据显示,清明节后首周受监测的重点城市中近九成楼市成交量下滑,一二三线城市均呈现出不同程度的回落。数据显示,一线城市平均降幅达27.4%,其中北京降幅达30.0%,上海下降17.2%,深圳降31.1%,广州则达到37.8%;二线城市降幅达20.9%;三线城市下降35.1%。4月上旬54个城市合计签约住宅9.76万套,环比3月的11.28万套下调了13.5%。其中,一线城市回落较为明显,跌幅为 18%。上海、深圳、北京等城市均有不同程度的下滑。

随着成交量的下滑,一线楼市的均价也开始收缩。中原地产数据显示,4月4日-4月10日上海新房成交均价为28533元/平方米,环比下跌13.3%。这一价格也是上海新房均价自去年9 月以来首次跌破3万元/平方米水平。原因在于,上周成交单价低于2.5万元/平方米的刚需成交占比为53.3%,比前期提升7.9%,降低了整体水平。据深圳中原地产研究中心监测,深圳二手房放盘价格持续回落,报价下调愈发普遍,上周(4月3日-9日)有七成业主下调报价。深圳楼市“3·25”新政及4月二手房评估价上调令政策面趋紧,市场观望情绪浓厚。新房、二手房、豪宅各个细分市场,均已进入调整期。

一线城市的热力散去与3月底密集出台的各地调控政策有密切的关系。以上海为例,“3.25”新政出台后,上海楼市开始降温,特别是以改善型需求支撑的中高端市场,降温最为明显。据上海中原地产数据显示,3月28日-4月3日,一周内上海新建商品住宅成交面积28.4万平方米,环比减少60.4%。

二线市场“接力”

一线市场在强力的政策压力下成交“退烧”,然而二三线城市仿佛火力全开。特别是二线市场,其受关注的程度已经不弱于一线。从今年第一季度的成交来看,二三线城市应该是最受益的对象。有开发商人士向记者表示,今年以来的政策目标只有一个,那就是“清库存”。相对而言,一线市场的库存压力看上去不小,但是清起来难度不大,二三线市场的库存才是政策主要的针对目标。

事实上,今年第一季度的数据也呈现出这样的迹象。中国指数院的监控数据显示,从3月份监测的36个主要城市住宅成交环比全线上涨。其中二线代表城市成交面积环比上涨155.68%,同比上升91.31%,且有4个城市环比涨幅超过300%;三线代表城市成交面积环比上升84.42%,同比上涨83.23%。

进入第二季度后,二线市场更有拉力一线城市火热成交势头的趋势。3月25日以来,上海、深圳、南京、武汉、合肥、廊坊等城市相继出台楼市收紧的调控政策,目前,一线城市楼市相对“冷静”,火力有传导至二线城市之势。

房企二线城市抢地

对于行情最为敏感的是房企。记者发现,近期,房企在二线城市的拿地动作是越来越大。甚至在部分二线城市更是出现了抢地的现象。二线城市的土地交易地王频出。

中原地产研究部统计11日发布的统计数据显示,一季度万科、保利、华润置地等20家标杆房企合计拿地金额为1187.3亿元(人民币,下同),同比2015 年一季度(1016亿元)上涨了16.8%。其中,标杆房企在二线城市的拿地金额为636.47亿元,占总金额的53.6%,较去年同期大涨18.9个百分点。在北上广深四个一线城市拿地的占比则明显减少。

在4月初的几场土地拍卖上,二线城市的土地争夺空前的激烈。4月7、8两日,苏州迎来2016年首场大型土地拍卖会,现场就上演了一场抢地大戏。其激烈的程度堪称“前所未有”。据媒体报道,现场就有超过40家房企对苏州楼市虎视眈眈,最终11家房企成功拿地13宗,总成交金额达到250.73亿元,平均溢价率高达203%,其中住宅性质的土地拍卖溢价率全部超过100%,甚至有的土地溢价率超过300%。其中,景瑞地产所拿地块溢价率最高,达319%;当代置业收获最多,共斩获3幅地块,其中一幅楼板价达28761元/平方米,是成交地块中单价最高的一幅;鲁能、华发、东原等房企均有所斩获,且是首次进入苏州市场。从记者获得的数据看,两天的土地拍卖中,只有一幅地块溢价率低于100%,为60%,其中还有7幅溢价率超过200%。

以往,高溢价土地成交一般只出现在一线城市的土地争夺上。但现时,二线城市不仅是苏州,南京、合肥、杭州的土地市场也同样火热,土地成交中“地王频出”。4 月5日,杭州萧山北干山口单元杭发厂及北干街道中单元E-3地块集中出让。最终,萧政储出[2016]2号地块经过17轮报价,由融信集团以17亿元总价竞得,楼板价18556.52元/平方米创新高。

3月24日,合肥3月土地拍卖会上,多宗热门区域地块亮相,其中滨湖区一宗地拍出76.89亿元的“天价”,溢价率高达400%,成合肥总价地王。

3 月18日,全国近40家房企争夺南京5块地,成交金额达92.72亿元。其中鼓楼区热河南路客车厂地块,该地块共吸引了包括保利、融创、华润、招商等在内的23家房企报名参与,最终经过16轮竞价,招商以总价48.2亿元竞得,30000元/平方米的成交楼板价成为南京城北的新单价地王。

对于二线城市楼市,特别是土地交易的疯狂,有业内人士表示,一方面代表开发商在一线抢地的难度越来越高,对于二线城市的争夺开始激烈化。另一方面也潜伏着风险。“二线市场的火热很大程度上是由于一线热力的‘溢出’导致的,如果土地价格过高,未来销售难度加大,风险还是比较大的。”

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