沪九条后首场土拍 融创等四房企72亿高价围猎上海滩

南桥地块楼面价2.26万元/平方米，逼近所在版块2.2-2.6万元/平方米的区间；而泗泾镇两宗地块楼面价均超过3.75万元/平方米，业界预计其未来售价将高出当前产品售价一倍。

观点地产 5月11日，上海楼盘公开出让浦东、奉贤、松江等热点区域多宗商住用地，起始价达。这也是“沪九条”落地执行近50天后，这座城市迎来的首场土拍，成交总价的多寡，将对接下来的走势有着指向标的意义。

开发商显然也意识到了这点，包括金桥、中铁、合景泰富、中铁建、宝业、碧桂园、金地、旭辉、禹洲、新城、卓越、融创、龙湖、绿地、远洋、正荣、大发、象屿、金辉、华润、宝龙、保利等来自全国各地的企业均已聚集于此，一场抢地大战似乎已在所难免。

在这场关于土地的厮杀中，K2、象屿地产、格力地产(600185,股吧)、融创成为光芒最盛的那四家。

其中，象屿地产以21.5亿元拿下南桥新城地块，格力地产以19.65亿元斩获松江区泗泾镇一宗地块，融创则以30.05亿元完成压哨一拍，如愿获得松江区泗泾镇另一宗地快速，溢价率均超过100%。此外，K2以1.24亿元轻松揽下青浦区商业地块。

事后有参与竞拍的开发商用“疯狂”一词形容当天的土拍。和周边在售项目相比，南桥地块楼面价2.26万元/平方米，逼近所在版块2.2-2.6万元/平方米的区间；而泗泾镇两宗地块楼面价均超过3.75万元/平方米，业界预计其未来售价将高出当前产品售价一倍，“显然价格偏高”。

72亿连拍四宗地

这是“沪九条”后上海首次集中出让纯住宅用地，经历近两个月的断供，开发商对于拿地展现出极高的热情。仅南桥新城地块，提交相关申请书的企业多达50家，最终竞买申请的也达24家。

从现场看，率先进入竞价环节的是奉贤区南桥新城16单元36-03区域地块。观点地产新媒体了解，该宗地块吸引了包括金桥、中铁、合景泰富、城开、中铁建、宝业、碧桂园、金地、旭辉、禹洲、新城、卓越、融创、龙湖、绿地、远洋、正荣、大发、象屿、金辉、华润、宝龙、保利等开发商。

南桥新城地块东至驰园路，南至金齐路，西至36-02地块，北至学丰路，土地面积5.28万平方米，用途为普通商品房，起始价9.50亿元。

进入正式竞价环节，中铁建、金辉、宝龙陆续举牌，此后正荣、象屿、合景泰富、融创等加入争夺，现场竞价一路升至20亿元。保利地产(600048,股吧)中途试图以21.45亿元抢地，不过被象屿迅速举牌跟进。

最终，象屿地产以总价21.5亿元保住南桥新城地块，折合楼面价2.26万元/平方米，溢价率126.25%。对此市场评论认为，目前南桥板块内的项目主要有万科金域华府、秋月朗庭尚东区、金辉天鹅湾等，报价在2.2-2.6万元/平方米，照此计算新出让的地块价格已接近新房水平。

下午出让的地块则分别是松江区泗泾镇SJSB0003单元10-05号、松江区泗泾镇SJSB0003单元12-01号地块，这也被视为当天土拍最重磅的环节。

有消息称，泗泾镇两宗地块均有超过30家房企参与竞价，既有上午竞价的金地、旭辉、碧桂园、华润、宝龙、金辉、合景泰富、新城等，也有当代、格力地产、信达、招商、葛洲坝(600068,股吧)等少数新面孔。

其中，松江区泗泾镇SJSB0003单元10-05号地块，土地面积3.26万平方米，用途为普通商品房，容积率1.6，起始价9.4亿元，加价幅度500万元。最终在格力地产、融创、同济几家企业的激烈争夺中，格力地产以19.65亿元笑到最后，折合楼面价3.77万元/平方米，溢价率109.04%。

失手的融创、同济显然不甘心就此罢休，在最后出让的松江区泗泾镇SJSB0003单元12-01号地块中，两家企业再次缠斗。最终，融创以总价30.05亿元如愿拿下地块，土地面积4.36万平方米，容积率1.8，用途为普通商品房，楼面价3.83万元/平方米，溢价率111.62%。

除此以外，青浦区华新镇陆家圩东侧E-7-07地块被K2竞得，总价1.24亿元，楼面价3144元/平方米，溢价率4.8%。地块规划为商业用地，地块建设用地面积2.63万平方米，容积率1.5。

而实际上，市场人士在接受观点地产新媒体采访时认为，除了青浦区地块，当天出让的三宗宅地的成交楼面价都比周围新房价格高出10%左右。其中，融创拿下的泗泾镇地块3.83万元/平方米，几乎是前区域纪录的两倍。2015年10月，同济曾以楼面价逾2万元/平方米竞得同区另一宗地块。

供需矛盾下的房企围猎

观点地产新媒体了解，南桥位于上海市南翼，泗泾镇则是松江区辖镇，这些区域被视为上海的郊区地带。而如今，南桥、泗泾却分别上演了楼面价突破2万元/平方米，甚至逼近4万元/平方米的一幕。

“此次泗泾飙升至3.7万元/平方米以上，显然贵得有些离谱了。”上海中原市场研究中心资深研究经理龚敏表示，泗泾是传统的保障型住房基地之一，导入了轨道交通及各项生活配套，但并不属于南虹桥片区的直接辐射区。

她指出，今年以来泗泾板块公寓房均价2.52万元/平方米，相对价高的项目是“建发玖珑湾嘉苑”均价3万元/平方米。相比而言，5月11日出让的两宗地块价格就显得高很多。

上海中原地产市场分析师卢文曦则认为，从格力地产、融创拿下，轨道房是今后产品最大卖点。地块周边周边有多个住宅小区环绕，商业配套有三湘商业广场等，生活便利度较高，故吸引众多开发企业关注。

“从楼板价推算，预计未来成本价至少6万元/平方米以上。”卢文曦续称，目前泗泾板块内包括万业名苑等项目价格在3万元/平方米上下，因此新出让的地块价格偏高。

不过，市场人士也对观点地产新媒体表示，目前三四线城市去库存压力依然存在，一二线城市自然成为开发商优化布局的最重要选择。以格力地产为例，该公司过去分布在珠海楼盘及三四线城市，2014年底起斥资高达30亿元首次进入上海。

数据显示，作为重要的一线城市之一，上海2016年一季度商品住宅累计成交426.5万平方米，其中2月、3月分别创下七年及十年内的同期新高水平。

截至3月底，上海商业住宅可售余量为844.30万平方米，环比继续下滑10个百分点，这已是连续五个月出现下滑；全市存销比降至5.84个月，远低于8-15个月的合理范畴。

在面粉贵过面包的年代，前三个月，包括华润华侨城联合体、中南地产、融信、卓越地产、融创等开发商均高溢价拿地。其中华润华侨城联合体以69.32亿元获取苏河湾中央公园地块，这也是苏河湾片区仅剩的一宗可供出让土地；融创则以40亿元收购浦东南郊豪宅项目。

不过，随着“沪九条”于3月25日正式出台，调控政策的制冷效应开始凸显，这在缓和上海供需矛盾的同时，也给开发商带来更多不确定风险。截止4月30日，上海市商品住宅库存量回升至915.05万平方米，按4月的去化速度计算，上海商品住宅的去化周期已经回升至9.4个月。