鸡西

福州:消失的投资客

2016年05月23日来源:购房指南责任编辑:zhangyunxiang

53岁的老陈坐在自家宽敞的客厅里,一边泡着福建名茶“大红袍”,一边抽烟。“我实话跟你说,我以前弄那个矿,东凑西凑投了几个亿进去,现在开不了工,一天就损失几十万。你说我哪有钱买什么房子?”老陈向21世纪经济报道记者表示,今年年初,有相熟的房地产销售向他推销商品房,他拒绝了。

老陈原籍福清,是福州市辖的一个县级市,当地人从事矿业者居多。5年前,老陈和家人在福州市晋安区买了4套房子,并陆续搬来居住。

他彼时的“大手笔”来源于早期在江西经营的一处铜矿。这处矿产曾给他带来丰厚的收益,但在去年年初,当地政府以环评不达标为由将其关停。老陈说,由于销路不好,在关停之前,那个铜矿已经很久没开工了。

在福州房地产市场,老陈代表了一个特殊的群体。虽然看似与房地产并不相干,但从某种意义上说,他们代表着福州楼市过去的盛与衰,也决定了福州楼市的未来。

“八县人”

虽然贵为福建省省会,但由于厦门楼盘计划单列市,行政级别为副省级的存在,福州楼市一直不温不火。当地的从业者表示,福州的辐射力主要集中在闽北地区,其中,来自福州市下辖的“八县”的需求,是最不可忽视的一股力量。

福州现辖5个市辖区、2个县级市、6个县。其中,5个市辖区构成福州市的中心区。另外8个行政单位位于福州辖区的周边地带,被习惯合称为“八县”,分别是福清市、长乐市、闽侯县、连江县、罗源县、闽清县、永泰县、平潭县。无论从面积还是人口,“八县”都占据福州全市的多数。

从传统的观点来看,“八县”交通不便、土地贫瘠,不适合传统农业的发展。但这也促成了经商传统的形成。如今,“八县人”遍布全国乃至全球各地,并形成了各自占据优势的产业,如平潭的道桥和航运、长乐的钢贸和纺织、福清的矿业和海外经商、连江的服装,等等。

“八县”的经济覆盖了多个实体产业,又带有一定的外向型性质,长期以来受益于中国的经济高速增长。2008年,这些产业曾受到全球经济危机的创伤,但在各项刺激政策出台后,又很快勃兴。多年来,“八县人”也由此积累了大量的财富。

这些财富很快和福州楼市产生了联系。

当地多位从业者向21世纪经济报道记者表示,2013年以前,福州楼市的购买力中,有超过半数来自于“八县”,并极大促进了福州楼市的繁荣。

福州市闽侯县某房地产项目营销总监向21世纪经济报道记者表示,正如福建人家族式经商的传统,“八县人”的买房特点也是“家族性购买”。“一个家族的几个男性主人,在考察完市场后,往往会选定一个项目的整层、上下几层或整个单元,来集中购买。”

他还补充道,这些人购买房屋的目的,带有自住和投资双重属性。一方面,家族成员可以实现聚居。另一方面,一些购房者会多买几套,享受升值收益。在福州楼市的投资性需求中,“八县人”无疑是主力。

这种局面曾一度促成福州楼市的大涨。根据易居克而瑞的数据,2013年,福州楼市商品住宅成交22003套,达到阶段性高点。成交均价为16372元/平方米,同比上涨15.4%。此前的2010年和2011年,福州市房价涨幅分别为46.2%和19.1%。

但进入2014年,福州房价陷入滞涨,与前一年基本持平。2015年,福州房价降至14910元/平方米的水平,降幅为9.9%。今年以来,福州市场火爆,但房价仍未达到2013年的高点。

在这一过程中,投资客们并未获得预期的收益,部分入市较晚的投资者甚至蒙受了损失。有观点认为,这极大地打击了投资者的积极性,并使之对市场产生忌惮。即便今年以来福州部分区域房价上涨迅速,投资性需求仍然未被激活。

“标会”与“暗股”

事实上,在福建人的资产配置中,房产并不是最主要的渠道。当地一名房地产商向21世纪经济报道介绍,福建民间资本发达,民间借贷一直较为兴盛。

他表示,这些民间借贷最初只是家族或宗族内部的资金流动,但如今已跨越出家族的范畴,且多数民间借贷是游走于法律框架之外的。

从形式上看,最主要的表现有两种。

其一为“标会”,也是“放高利贷”的另一种说法。通常由一人做担保,募集资金用于某些项目的投资,并事先约定收益率。这种做法被称为“做会”。如果项目失败,投资人未能获得预期的收益,甚至出现亏损,则称为“倒会”。在“做会”中,有时投资人对项目一无所知,完全靠“做会人”的担保。

2014年以来,由于实体经济不景气,因无法偿还债务而跑路的商人和“做会者”明显增多,“倒会”的情况时有发生。

其二为“暗股”,意为在一个项目中,投资者可按照一定的比例获得分红,却并不入股。也即,投资人不参与项目的管理和运营,属于民间意义上的“财务投资者”。

文首提及的老陈的铜矿项目,曾同时采用过上述两种方式进行融资,但如今经济不景气,铜矿出现产能过剩,他也面临巨大的损失。

从收益率上看,“标会”的收益率较高,往往在20%以上,甚至有超过30%的情况存在,但这种方式风险也大。“暗股”相对稳妥,但在项目运行较好的情况下,收益率也会超过10%。

单看收益率,除2010年的房价大涨外,与以往任何一年的福州房价变化相比,这种投资方式都毫不逊色。而最近两年,福州房价出现下跌和止涨,使得资金更容易转向民间借贷。

即便抛开收益率的因素,与投资房产相比,这两种方式的好处在于,可以持续滚动投资。即当投资人看好某个投资项目时,在第一期投资结束后,可将收益部分折算入下一期的投资中,或者以追加投资的方式,获取更大的收益。前几年,很多投资者即是采用“滚动投资”。

平静之下的暗涌

从市场表现来看,这种结论有其道理。多位从业者向21世纪经济报道记者表示,当前福州市场的购房者中,年龄段以“80后”为主,其中,“85后”所占的比重较大。从置业特征上看,多数为首次购房,还有相当部分为首次改善需求。

签数据显示,今年前4月,福州五区新房住宅签约8810套,与去年同期的6716套相比,增幅为30.3%。

房地产界普遍认为,尽管福建楼市近期“量价齐升”,但更多是由政策刺激下的刚需释放所带动。由于福州楼市的投资性需求占比较少,因此市场整体是较为健康的。

主流的观点认为,这实际上是宏观经济低迷带来的一种“福利”。正如老陈的案例,产能过剩、经济增速下降的现象,极大打击了这部分群体的购买力,使得曾经以“八县人”为主的投资客不敢再进入市场。

但这也是一把“双刃剑”。经济增速的下降,会使当地的民间借贷产生挤兑。在缺乏有效投资渠道的情况下,房地产有可能再度作为一种主要投资工具而出现。

福建社科院一内部人士表示出了这种担心,他认为,现阶段,有几种因素正在促成后者的出现。

其一,供需关系。机构数据显示,今年4月,福州市中心五区的新增住宅分别为1581套145309.4平方米,而同期的签约量为2756套312231平方米,楼市整体形势连续十个月出现“供小于求”。

其二,“地王”刺激。今年2月24日,福州共拍卖4宗土地,其中的三宗成为“地王”。洋洽河旧屋改造地块以16251 元/平方米的楼面价成为仓山区新“地王”;鹤林片区HLB1B10地块以14895元/平方米的楼面价成为东二环“地王”;海峡金融商务区B地块则以23183元/平方米的楼面价成为福州市的新“地王”。

其三,房价异动。根据国家统计局的数据,今年4月,福州市新建商品住宅价格同比上涨11.1%,仅次于北上广深四个一线城市和南京楼盘、杭州楼盘、厦门三个“强二线”城市 。在市场较为火爆的东二环区域,部分项目的均价从去年的1.5万-1.8万元,上涨到今年的2万元以上。

上述人士认为,由于经济基础遭受沉重打击,福州楼市恐难以得到足够的支撑。但相比其他行业,房地产独大的局面正在形成。“一旦市场的心理预期发生变化,投资者再度进场,均衡状态就会被打破,新一轮的泡沫就有可能出现。”

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