鸡西

杨箕村民陆续回迁分红看涨 1栋写字楼年收租7956万

2016年05月27日来源:行业动态责任编辑:zhangyunxiang

[摘要]改造完成后村集体物业版图再扩,2013年村集体资产和物业价值已达16亿。

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    5月18日,部分杨箕村民拿到回迁钥匙。村经济联社收益今年有望增加,村民分红也有望再涨。 南都记者 高贵彬 摄

    七年一破茧。

    从2010年5月下旬开始拆迁,到2016年5月18日正式回迁交房,广州知名城中村杨箕村的改造就此画上句号。5月18日起,杨箕村民分批陆续拿到新房钥匙,添置家具后,他们将陆续回归这片离开了七年的土地。相对于广州其它城中村,杨箕村改造之路不是最快的,更不是最慢的,但却是最具代表性的。它比邻广州珠江新城CBD,是关注焦点;而引进开发商合作的改造模式,无疑也在全国有一定示范意义。

    七年之变

    改造七年正式回迁

    相较于珠江新城(占地面积619万平方米),占地面积约11.5万平方米的杨箕村实为弹丸之地。不过,它的知名度不逊于珠江新城。

    2010年5月下旬,杨箕村村民开始自拆,租客、业主开始搬离,7月份,签约同意拆迁率就达98%。几乎是同一时间,广州海珠区的琶洲村也进入全面大规模拆除阶段,签约同意拆迁率亦达98%。

    2011年初,富力地产以4.73亿元的土地出让金加上18.8亿元的改造成本价取得杨箕村项目,折合楼面地价8593元/平方米,联同杨箕股份合作经济联社(以下简称“杨箕联社”)共同改造杨箕村。整个拆迁工作,持续四年,直到2013年7月底方结束。

    开发商采取的是边拆边建策略。整个村的地块共建设21栋36至50层高的楼宇,容积率5 .64,有15栋回迁房(36至42层高),4栋商品住宅(44至49层高),1栋38层高的公寓,1栋50层高的写字楼,项目命名为富力东山新天地( 详情 图库 团购 点评 )

    杨箕村的拆迁工作结束不到5个月,2013年12月下旬,富力东山新天地开始正式对外销售住宅,面积242至299平方米的四到五房带装修户型均价4 .5万元/平方米。到去年中,最高报价曾达到5 .5万元/平方米。阳光家缘显示,2015年富力东山新天地全年网签住宅302套,均价是46225元/平方米;今年4月份网签了6套住宅,均价是49905元/平方米,总体较2013年开盘时涨了约10%。

    目前,富力东山新天地商品住宅已售罄,且4栋商品住宅有3栋业主已收楼。同时,小区配套商铺已陆续进驻,其中渔民新村预计在未来两个月内就可开业。

    业主和村民陆续入住,这也意味着历经七年的杨箕村改造正式画上句号。

    分红更多

    人头股分红已涨至2000元/股

    村民回迁之后,杨箕村的集体物业版图再次扩大。

    “2013年统计时,村里的集体资产和物业价值是16亿,这几年的数据还不清楚”。杨箕经济联社相关负责人表示,从去年下半年开始,杨箕村的股份和分红有所增加,原来人头股每股580元,涨至每股2000元;而劳动股亦从原来的580元/股,涨至680元/股,“到了今年下半年,预计收益还会更好”。

    该负责人介绍,今年下半年,位于黄埔大道边上珠江新城的某甲级写字楼有4 .42万平方米面积隶属于杨箕村,今年下半年相应关系会理清收楼,然后用于出租。

    相对于珠江新城物业的高租金,该村在其它地方物业的租金收入显然会低一些,“那些不少是以前签的合同,租金收得不高”。

    链家地产网数据显示,杨箕村即将收楼的珠江新城写字楼目前租金为140至160元/平方米不等,假设以150元/平方米/月计算,意味着杨箕村今后仅该写字楼就可以每月收租663万元,一年收租7956万元。假设全部租金收入都用以分红,按全村原有1496栋(户)计算,相当于平均每栋(户)人家今后一年可多收入5万多元。

    此外,现富力东山新天地50层高的写字楼也有部分为杨箕村所有,“面积大约2万平方米,更具体的面积数据、占比等因还没有分配,暂时不清楚”。该负责人表示,村里15栋回迁房的地下三层停车场也归村里所有。

    据了解,富力东山新天地的公寓在去年9月下旬开盘,当时售价约3 .6万元/平方米,如今整栋还有约10 .8亿元的货量在售,目前均价为4 .1万元/平方米,开盘至今涨了13 .9%。写字楼则于2013年12月开盘,当时售价3 .2万元/平方米,现剩70多套高层景观单元在售,目前售价为3 .5万元/平方米,前后涨幅9.4%。

    其中,富力东山新天地写字楼自2015年12月30日交楼,现已有44家企业入驻办公,另有80多家企业办公室在装修中。其写字楼可现楼发售亦可对外招租,“租金为140- 160元/平方米,与富力地产珠江新城其他写字楼基本持平,投资回报率高达6%”。

    按写字楼面积为2万平方米估算,即便以140元/平方米·月的租金计算,杨箕村在富力东山新天地的写字楼未来收租亦接近280万元/月。

    杨箕故事

    四年前村集体物业已达37 .6万平米

    尽管只是大广州的一个村,但隶属于杨箕村的产业却是遍及广州多个区。

    早在1987年,杨箕村就创立了全国第一个农村股份经济组织,创办了28家独资、合资、合作企业,并在1989年就成为广州第一个产值超亿元村。在1990年,村里的650亩地因建设珠江新城全部被政府征用后,杨箕村得到1亿元的补偿。从1992年起,该村先后在海珠区、番禺区、增城等地征地建厂房、办企业,租地发展“三高”企业,再将相关物业租给不同企业获得租金回报。政府在珠江新城留给杨箕村的发展用地,也被盖起了写字楼用以出租。

    “我们的产业,如今主要是物业租赁”,杨箕联社相关负责人接受南都记者采访时表示。

    来自广州市农村党风廉政信息公开平台的数据显示,杨箕联社下属7个股份合作经济社(由原生产队改革而来,简称经济社),村域面积15 .52平方公里,享受村民待遇的“农转居”人员(即社区股东)450户,共994人,另有社会股东2557人,已于2003年4月全部转为居民。

    杨箕联社先后出资成立广州市杨箕经济发展有限公司、广州市天河区杨箕经济发展公司、广州市天河区杨箕物业管理有限公司、广州市杨箕农贸市场和广州市杨箕天河肉菜市场,并由这些公司负责经营管理经济联社资产,经济收入以物业出租为主。

    在网上搜索,不难发现杨箕村的物业遍及广州各地,天河区、海珠区、番禺区、增城、萝岗等均有,除了写字楼、市场、商铺、酒店、工业园等外,甚至还有一些地租给学校建校之用。

    广州市农村党风廉政信息公开平台的数据显示,截至2012年7月31日,杨箕联社(含公司)集体资产总额约为6亿元(账面价值),集体物业总共37.6万平方米,其中有权属的集体物业总共24.5万平方米,无证照的集体物业总共13.1万平方米。

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