荔湾地块未开拍成 但二线江景如何撑起高地价？

[摘要]从区位来看，地块确属中心区无疑。

荔湾区岭海街12号AF010734地块即将于8月16日公开出让，但目前竞价已达最高报价217338万元，折合楼面地价24375元/平，未开拍已成区域单价， 8月16日将直接进入竞配套环节。据报道，广州几乎全部实力房企都已报名参与，届时群雄逐鹿，将正式掀起2016广州土地市场热幕。

那么，这块小宅地，到底有什么特殊，能吸引无数房企为其竞折腰呢？最终地价预计将达到哪种水平呢？出世后，对周边楼市的影响又如何呢？

背景及配套

AF010734地块，原是广东华大物流公司的仓储用地。中原研究部实地调研发现，该地块位于芳村西部石围塘片区，北临珠江，与如意坊和大坦沙隔江相望；南近芳村大道中路；西临塞坝涌口。附近有荔湾区人民政府、芳村茶叶产业园。

从区位来看，地块确属中心区无疑。地块外部道路通达，沿主干道芳村大道，可快速移动到芳村东、佛山、荔湾、白云等各区域；周边商服配套虽不高端，但也非常成熟，各类商店应有尽有；居住氛围十分浓厚，一手楼盘有华发荔湾荟( 详情 图库 团购 点评 )、新世界凯粵湾，二手楼盘更多，沿芳村大道中两旁，分布十多个住宅小区。

二线江景锦上添花 却不能支撑高地价

华大物流地块，还有一个众所周知的优势，便是北向临江，可以开发江景资源。

首先，即便地块最北部边缘，与江边的直线距离近300米，位置相对远，只能算二线江景。

其次，北部可望江的地块红线，仅约130米长，未来若建设成楼盘，或只能覆盖4-6栋楼座的北向单位。而地块又限高80米，最高只能建约25层高的栋座；同时，由于地块临近珠江和塞坝涌，因此一线建筑高度被严格控制。根据地块规划条件，要求其建筑群应有高低错落的天际线，且相差不少于10米。这意味着，未来地块能够看到江景的建筑体，大概只有4-6栋18-25层高的北向单位，总体而言，能够享受江景资源的住宅单位是少数。

再次，地块北部现状是物流园，虽然目前仍在营业中，但根据《2016广州经营性用地供地蓝皮书》中的用地规划显示，未来该物流园地块同样将做居住用地开发，届时新建起的高楼，可能会阻碍地块楼盘的江景视野。

总体分析，江景资源是地块的优势，有利于促使地块高溢价，但仅凭此，也不至于支撑如此高的地价。

专家：开发商拿地或难

据方圆地产首席市场师邓浩志，“广钢地价多在2万/平以上，如今广钢售价多在3万-3.3万/平，开发商是亏本经营的。新拍出来，价格很大可能接近板块内在售房价，即3万/平左右；如今未计算配建面积，楼面地价已经达2.5万/平左右，除非房价能涨30%-40%左右，即明年版块内项目售卖3.3万/平，否则开发商很难。”专家认为，从区域价值、地段优势、配套资源等各方面来看，荔湾都是目前楼市投资最优的区域选择之一。

数据来源：中原地产