广州二手房压价空间有限 市场静待转机

2016年4月，广州市二手住宅买卖市场转入调整通道，当月经链家满堂红促成的二手住宅买卖业务量环比减少近三成，住宅租赁业务量环比减少16%。

链家满堂红市场部对本公司促成的二手住宅买卖交易作分类分析，4月份广州市9区（不含南沙、从化）二手住宅成交均价为23059元/平方米，环比上升4.5%，同比上升12.7%。租赁市场方面，4月份广州市9区（不含南沙、从化）二手住宅平均租金为48.1元/平方米•月，环比下跌2.9%，同比下跌1.4%（下表1）。

盘客皆减少，市场进入正常回调

经历了今年3月的爆发式成交后，4月的市场出现正常的成交回调，客户的重新积累至少需要一个半月的时间。而无论成交畅旺抑或淡静，市场上总存在一个共同的特征：业主习惯性开高价和客户习惯性压价。链家满堂红市场部以今年前四个月经本公司促成的近4000宗二手住宅买卖个案为基础，按其不同面积区间的套均放盘总价和套均成交总价进行对比，统计出客户成功还价的幅度（下表2）。可以看到，面积在60-90和90-120平方米这类成交比例较大的区间，今年4月的客户有效压价幅度皆比今年第一季度低了0.5个百分比。而在改善型客户追捧的120-144平方米区间，4月的有效压价幅度甚至只有1.1%，比第一季度减少1.2个百分点。

链家满堂红市场部高级经理周峰分析，今年春节之后，因广州本地的调控政策并没有跟随其他三个一线城市进行收紧，在信贷宽松条件的配合下，市场交易主流有向“卖方”倾斜的迹象，故业主对放盘价的“初定位”充满信心，作出价格让步的机率也相对缩小。今年4月各面积区间的套均放盘总价，基本上比第一季度高出6至10万元/套，而4月的买卖套均面积为85.2平方米/套，比第一季度增加了2.0平方米/套，显示换房客在当月的入市比例相对其他类别的客户要大，故对楼价的承受能力也稍微强一些。

5月1-16日，经链家满堂红促成的二手住宅买卖宗数比4月同期减少2%，全市成交均价为23473元/平方米，比4月同期上升4.2%。新增有效买家数量比4月同期减少6.8%，新增有效售盘比4月同期减少7.3%，可售房源数量的减幅略大于准买家数量的减幅，这种局面只能等到新一批换房客户把其持有的房屋放售，增加总体市场供应量，才可以得到改变。

住宅平均租金首现同比下跌

2016年1-4月广州市9区二手住宅平均租金为48.2元/平方米•月，首次出现有史以来的同比下跌，下跌幅度为0.4%。而同时间段的二手住宅均价同比上涨8.9%，假设出租期满12个月，2016年1-4月的住宅出租回报率为2.6%，在2015年的基础上继续走低。为更准确监测不同面积的物业出租回报率变化情况，链家满堂红市场部对2015年和2016年1-4月促成的广州市二手住宅买卖、租赁个案划分成不同的面积区间，并统一计算各面积区间的出租毛回报率（下表3）。可以看到，2016年1-4月面积区间回报率同比几乎全线下跌，回报率最高的是30平方米以下的小单间，为3.6%，比2015年同期下降0.1个百分点。144平方米以上的非普通住宅出租回报率则比2015年同期上升0.1个百分点，数值是2.6%，这也是今年1-4月出租回报率唯一出现同比上升的面积区间。

链家满堂红市场部高级经理周峰分析，2015年曾出现全年度住宅平均租金同比涨幅大于楼价同比涨幅的情形，但这种“非常态”的现象在今年年初已重新扭转，在本地经济大环境不明朗的情况下，春节后回流广州的租客数量较之去年同期并无明显增加，且从中心区高端板块往周边中档板块迁徙的现象亦持续增加。天河北、珠江新城、环市东等传统写字楼板块的住宅租赁宗数之和占全市总量的比例，从2015年前四个月的17.3%减少到今年的14.1%，今年天河北板块的住宅平均租金同比也下跌3.4%，只有60.9元/平方米•月。全市租赁成交主力区间是60-90平方米，占比超过40%，但今年前四个月的平均租金同比下跌0.2%。现时大多数业主有提高房租的意愿，但没有太充裕的需求支持他们实施此行为，如果在接下来的大半年时间内，总体市场没有太大的改观，不排除今年全年广州住宅平均租金会略低于2015年的水平。