杨箕村民陆续回迁分红看涨 1栋写字楼年收租7956万

[摘要]改造完成后村集体物业版图再扩，2013年村集体资产和物业价值已达16亿。

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5月18日，部分杨箕村民拿到回迁钥匙。村经济联社收益今年有望增加，村民分红也有望再涨。 南都记者 高贵彬 摄

七年一破茧。

从2010年5月下旬开始拆迁，到2016年5月18日正式回迁交房，广州知名城中村杨箕村的改造就此画上句号。5月18日起，杨箕村民分批陆续拿到新房钥匙，添置家具后，他们将陆续回归这片离开了七年的土地。相对于广州其它城中村，杨箕村改造之路不是最快的，更不是最慢的，但却是最具代表性的。它比邻广州珠江新城CBD，是关注焦点；而引进开发商合作的改造模式，无疑也在全国有一定示范意义。

七年之变

改造七年正式回迁

相较于珠江新城(占地面积619万平方米)，占地面积约11.5万平方米的杨箕村实为弹丸之地。不过，它的知名度不逊于珠江新城。

2010年5月下旬，杨箕村村民开始自拆，租客、业主开始搬离，7月份，签约同意拆迁率就达98%。几乎是同一时间，广州海珠区的琶洲村也进入全面大规模拆除阶段，签约同意拆迁率亦达98%。

2011年初，富力地产以4.73亿元的土地出让金加上18.8亿元的改造成本价取得杨箕村项目，折合楼面地价8593元/平方米，联同杨箕股份合作经济联社(以下简称“杨箕联社”)共同改造杨箕村。整个拆迁工作，持续四年，直到2013年7月底方结束。

开发商采取的是边拆边建策略。整个村的地块共建设21栋36至50层高的楼宇，容积率5 .64，有15栋回迁房(36至42层高)，4栋商品住宅(44至49层高)，1栋38层高的公寓，1栋50层高的写字楼，项目命名为富力东山新天地( 详情 图库 团购 点评 )。

杨箕村的拆迁工作结束不到5个月，2013年12月下旬，富力东山新天地开始正式对外销售住宅，面积242至299平方米的四到五房带装修户型均价4 .5万元/平方米。到去年中，最高报价曾达到5 .5万元/平方米。阳光家缘显示，2015年富力东山新天地全年网签住宅302套，均价是46225元/平方米；今年4月份网签了6套住宅，均价是49905元/平方米，总体较2013年开盘时涨了约10%。

目前，富力东山新天地商品住宅已售罄，且4栋商品住宅有3栋业主已收楼。同时，小区配套商铺已陆续进驻，其中渔民新村预计在未来两个月内就可开业。

业主和村民陆续入住，这也意味着历经七年的杨箕村改造正式画上句号。

分红更多

人头股分红已涨至2000元/股

村民回迁之后，杨箕村的集体物业版图再次扩大。

“2013年统计时，村里的集体资产和物业价值是16亿，这几年的数据还不清楚”。杨箕经济联社相关负责人表示，从去年下半年开始，杨箕村的股份和分红有所增加，原来人头股每股580元，涨至每股2000元；而劳动股亦从原来的580元/股，涨至680元/股，“到了今年下半年，预计收益还会更好”。

该负责人介绍，今年下半年，位于黄埔大道边上珠江新城的某甲级写字楼有4 .42万平方米面积隶属于杨箕村，今年下半年相应关系会理清收楼，然后用于出租。

相对于珠江新城物业的高租金，该村在其它地方物业的租金收入显然会低一些，“那些不少是以前签的合同，租金收得不高”。

链家地产网数据显示，杨箕村即将收楼的珠江新城写字楼目前租金为140至160元/平方米不等，假设以150元/平方米/月计算，意味着杨箕村今后仅该写字楼就可以每月收租663万元，一年收租7956万元。假设全部租金收入都用以分红，按全村原有1496栋(户)计算，相当于平均每栋(户)人家今后一年可多收入5万多元。

此外，现富力东山新天地50层高的写字楼也有部分为杨箕村所有，“面积大约2万平方米，更具体的面积数据、占比等因还没有分配，暂时不清楚”。该负责人表示，村里15栋回迁房的地下三层停车场也归村里所有。

据了解，富力东山新天地的公寓在去年9月下旬开盘，当时售价约3 .6万元/平方米，如今整栋还有约10 .8亿元的货量在售，目前均价为4 .1万元/平方米，开盘至今涨了13 .9%。写字楼则于2013年12月开盘，当时售价3 .2万元/平方米，现剩70多套高层景观单元在售，目前售价为3 .5万元/平方米，前后涨幅9.4%。

其中，富力东山新天地写字楼自2015年12月30日交楼，现已有44家企业入驻办公，另有80多家企业办公室在装修中。其写字楼可现楼发售亦可对外招租，“租金为140- 160元/平方米，与富力地产珠江新城其他写字楼基本持平，投资回报率高达6%”。

按写字楼面积为2万平方米估算，即便以140元/平方米·月的租金计算，杨箕村在富力东山新天地的写字楼未来收租亦接近280万元/月。

杨箕故事

四年前村集体物业已达37 .6万平米

尽管只是大广州的一个村，但隶属于杨箕村的产业却是遍及广州多个区。

早在1987年，杨箕村就创立了全国第一个农村股份经济组织，创办了28家独资、合资、合作企业，并在1989年就成为广州第一个产值超亿元村。在1990年，村里的650亩地因建设珠江新城全部被政府征用后，杨箕村得到1亿元的补偿。从1992年起，该村先后在海珠区、番禺区、增城等地征地建厂房、办企业，租地发展“三高”企业，再将相关物业租给不同企业获得租金回报。政府在珠江新城留给杨箕村的发展用地，也被盖起了写字楼用以出租。

“我们的产业，如今主要是物业租赁”，杨箕联社相关负责人接受南都记者采访时表示。

来自广州市农村党风廉政信息公开平台的数据显示，杨箕联社下属7个股份合作经济社(由原生产队改革而来，简称经济社)，村域面积15 .52平方公里，享受村民待遇的“农转居”人员(即社区股东)450户，共994人，另有社会股东2557人，已于2003年4月全部转为居民。

杨箕联社先后出资成立广州市杨箕经济发展有限公司、广州市天河区杨箕经济发展公司、广州市天河区杨箕物业管理有限公司、广州市杨箕农贸市场和广州市杨箕天河肉菜市场，并由这些公司负责经营管理经济联社资产，经济收入以物业出租为主。

在网上搜索，不难发现杨箕村的物业遍及广州各地，天河区、海珠区、番禺区、增城、萝岗等均有，除了写字楼、市场、商铺、酒店、工业园等外，甚至还有一些地租给学校建校之用。

广州市农村党风廉政信息公开平台的数据显示，截至2012年7月31日，杨箕联社(含公司)集体资产总额约为6亿元(账面价值)，集体物业总共37.6万平方米，其中有权属的集体物业总共24.5万平方米，无证照的集体物业总共13.1万平方米。

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